離婚後に住み続ける場合
離婚したあと、自宅不動産を売却せずに、いずれか一方が住み続ける場合、注意点や確認しておくべき点は以下のとおりです。
住宅ローンが完済している場合
一方が相手方に、その不動産の市場評価額の半額を代償金として支払って権利を単独取得するという方法があります。
不動産の所有権の名義人がそのまま住み続ける場合には登記手続きは不要ですが、所有権名義人で無い方が住み続ける場合には、財産分与を原因として住み続ける方へ所有権移転することが出来ます。
住宅ローンが残っている場合
1）住宅ローンが単独名義で、ローンの名義人がそのまま住み続ける場合
ローン名義人が所有権も単独で有している場合、そのまま離婚後も支払を続けるのであれば登記などの手続きは不要です。
ただし、婚姻期間中のローン支払によって市場評価額よりもローン残債が低くなったのであれば、その差額の半分は、ローン名義人では無い方の貢献分と評価できますので財産分与の対象として考慮することが出来ます。
2）住宅ローンが単独名義で、ローンの名義人で無い方が住み続けるという場合 もしも住み続ける方が借換をしてローン債務者になることが出来るのであれば、住み続ける方がローン名義人かつ不動産所有者となりますので一番安全です。 ただし、ローンを借り換える際には、借入条件や金利が変更になる可能性があるため、注意が必要です。 借換が出来ない場合、ローン債務者（所有者）と居住者との間で、きちんと「賃貸借契約書」を取り交わすか、離婚協議書（または離婚公正証書）で居住権等を定めておく方が安全です。 居住者としては、将来的にローン債務者（所有者）から立退きを求められたり、あるいは他者への転売やローン遅延による競売などで明渡請求をされたら困りますし、ローン債務者（所有者）からすれば、知らないうちに転居されたり、他者に転貸借などされてしまうと困るからです。 なお、住宅ローンは、居住用として優遇金利が適用されていることが大半なので、その債務者本人が住まないとなると、優遇金利の適用が無くなりローン支払金額が増加することがありますので注意が必要です。 また、税法上の住宅ローン控除も利用できなくなりますので、その点も考慮しておく必要があります。
3）共同でローン契約をしている場合 連帯債務・連帯保証・ペアローンなどの共同ローンの場合、ローン契約そのものは離婚後も継続しますので、どちらが住宅ローンを支払うのか、もしくは共同で支払う場合には負担割合をどうするのか、など、離婚協議で決めておく必要があります。 なお、金融機関との関係においては、両者ともに返済義務を負いますので、可能であれば、金融機関に相談の上、単独ローンに切り替えることが可能であれば、単独ローンに切り替える方が安全です。
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